Beykozlu
New member
Konut kiralarında fahiş artış niçiniyle eski kiracıyı tahliye edip konutu daha yüksek fiyatla kiraya vermek isteyenler dava üstüne dava açıyor. 10 yıllık mukavele uzama mühleti dolan kiracılara noterden ihtarname yollanmaya başlandı. 5 yılı dolan kiracılar için de kira tespit davaları açılıyor. Mülk sahipleri bu davayla kiraya artırım talep ediyor.
Hürriyet’ten Gülistan Alagöz’ün haberine bakılırsa başta İstanbul olmak üzere birfazlaca ilde kiralık ev bulmak sıkıntı; olan da cep yakıyor. Kimi ilçelerde yüzde 300’e yaklaşan kira artışları yeni mesken arayanları kara kara düşündürürken birtakım mülk sahipleri işi fırsata çeviriyor. Kiracılarını tahliye etmek ya da kirayı yükseltmek isteyenlerin hukuksal yollara başvurduğunu belirten avukatlar davalardaki artışa dikkat çekiyor.
Mesken sahipleri iki yolu deniyor
Kiralık konuta ağır talep olan bugünlerde mesken sahipleri iki seçeneği kıymetlendiriyor. Birincisi; kiranın bölge ortalamasının altında kaldığını düşünenler şayet kiralama üzerinden 5 yıl geçtiyse “kira tespit davası” açıyor; kiraya artırım talep ediyor.
Mesken sahibi lehine ikinci seçenek ise; kira mukavelelerinde 10 yıllık mukavele uzama müddeti dolanlar için tahliye talep ediliyor.
Kanuna göre kira mukaveleleri aksi bir süreç yapılmadıkça her yıl yenileniyor. Lakin kiraya veren 10 yıllık uzama mühletinin bitiminden daha sonra “herhangi bir münasebet göstermek zorunda olmadan” kiracıyı tahliye edebiliyor. Yalnızca uzama mühletinin bitiminden en az 3 ay evvel kiracıya yazılı olarak fesih bildirimi yapmak zorunda.
Konut kiraları artırımları Türkiye İstatistik Kurumu tarafınca açıklanan 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi’ne (TÜFE) göre belirleniyor. Mülk sahibi yasal olarak bu oranın üzerinde artırım yapamıyor. Fakat 5 yıl sonunda kira tespit davası açabiliyor. Kira tespit davalarında mülk sahibi “kiracım bölge ortalamasının epey altında kira ödüyor, bunu düzeltelim” diyor. Bu durumda kira, emsal kira bedellerine göre bir daha belirleniyor.
“Eski kiracıya ‘hakkaniyet’ indirimi yapılıyor”
Hem tahliye tıpkı vakitte kira tespit davalarına ağır talep olduğunu belirten Avukat Hikmet Güngör, “Tahliye için 10 yıllık uzama müddetinin bitiminden en az 3 ay öncesinden ihtar çekilmesi kaide. Kira tespit davalarında da hakim eski kiracının hakkını gözetiyor. Örneğin vatandaş 3 bin kira ödüyor ancak bölge ortalaması 10 bin lira. Çabucak kira 10 bin liraya çıkmıyor. Hakim, eski kiracıya ‘hakkaniyet indirimi’ yapıyor ve yeni kiraya karar veriyor” dedi.
10 yıl kaidesi haricinde kirasını ödeyenlerin keyfi niçinlerle tahliye edilemeyeceğini belirten Güngör, “Ev sahibi kendisinin ya da bakmak zorunda olduğu şahısların gereksinimi var ise tahliye isteyebilir. Gereksinim niçiniyle tahliyede meskeni 3 yıl diğerine kiraya veremez” dedi.
‘Oğlum gelecek’ mazereti işe yaramadı
Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz, birinci defa bu derece ağır tahliye ve kira tespit davaları ile karşılaştığına dikkat çekti. Av. Kiraz, şu biçimde dedi:
“Mal sahipleri evvel ‘kızım, oğlum gelecek meskenden çıkın’ yolunu denedi. Ya da yasal oranın haricinde artırımlar istedi. Lakin kiracı haklarını bilince bunlar işe yaramadı. Artık gelinen noktada iki seçenek bedellendiriliyor. Bunlardan birincisi kira tespit davası. 5 yıl bittikten daha sonra açılabilen kira tespit davalarının bitme mühletinin 2-2.5 yıl olduğu bilinmeli. Mülk sahibi dava sonunda bölge rayiçlerinin motamot geçerli olacağını düşünmemeli. Hakim bölge rayiçlerine bakar lakin kiracı 10 yıllıktan az ise yüzde 10, 10 yıldan fazla ise yüzde 20 hakkaniyet indirimi yapabilir. Bu davayı açacak bireyler geçen süreyi, kiracının o müddette meskenden ayrılma riskini, doğacak masrafları da düşünmeli ve ona göre karar vermeli. Kira bedeli nitekim çok düşük kaldıysa bu yolu seçmeli”
Av.Kiraz, tahliyelerdeki 10 yıl kuralını ise bir örnekle şu biçimde anlattı:
“1 Ocak 2021 başlangıçla 1 yıl kontrat ile kiraya verilen bir konut için mühlet 31. 12. 2021’de sona erecektir. Bu tarihten daha sonra da uzama müddeti başlar. Uzama mühleti kanuna bakılırsa 1 yıldır bu 1 yılların toplamı 10 yılı geçtiği takdirde mal sahibi 3 ay evvelinde ihtar göndermek kaidesi ile kiracısını haklı münasebet artık ileri sürmeden tahliye edebilir. 31. 12. 2021’de sona erecek bir kontrat için uzama 10 yıllık mühlet toplamı 31.12.2031 olacaktır ve mal sahibi en geç 31. 09. 2031’e kadar yahut öncesinde kiracının eline geçecek biçimde ihtar göndermelidir. 01.01.2032’den itibaren de haklı münasebet olmadan tahliye davası açarak tahliyeyi sağlayabilir. 5 yıl müddetli bir kontratınız varsa 10 yıl kuralı 5+10 yıl formunda çalışacaktır. Bugünlerde tahliye tebligatı giden vatandaşlar bu 10 yıl uzama mühleti bitenler.”
Hürriyet’ten Gülistan Alagöz’ün haberine bakılırsa başta İstanbul olmak üzere birfazlaca ilde kiralık ev bulmak sıkıntı; olan da cep yakıyor. Kimi ilçelerde yüzde 300’e yaklaşan kira artışları yeni mesken arayanları kara kara düşündürürken birtakım mülk sahipleri işi fırsata çeviriyor. Kiracılarını tahliye etmek ya da kirayı yükseltmek isteyenlerin hukuksal yollara başvurduğunu belirten avukatlar davalardaki artışa dikkat çekiyor.
Mesken sahipleri iki yolu deniyor
Kiralık konuta ağır talep olan bugünlerde mesken sahipleri iki seçeneği kıymetlendiriyor. Birincisi; kiranın bölge ortalamasının altında kaldığını düşünenler şayet kiralama üzerinden 5 yıl geçtiyse “kira tespit davası” açıyor; kiraya artırım talep ediyor.
Mesken sahibi lehine ikinci seçenek ise; kira mukavelelerinde 10 yıllık mukavele uzama müddeti dolanlar için tahliye talep ediliyor.
Kanuna göre kira mukaveleleri aksi bir süreç yapılmadıkça her yıl yenileniyor. Lakin kiraya veren 10 yıllık uzama mühletinin bitiminden daha sonra “herhangi bir münasebet göstermek zorunda olmadan” kiracıyı tahliye edebiliyor. Yalnızca uzama mühletinin bitiminden en az 3 ay evvel kiracıya yazılı olarak fesih bildirimi yapmak zorunda.
Konut kiraları artırımları Türkiye İstatistik Kurumu tarafınca açıklanan 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi’ne (TÜFE) göre belirleniyor. Mülk sahibi yasal olarak bu oranın üzerinde artırım yapamıyor. Fakat 5 yıl sonunda kira tespit davası açabiliyor. Kira tespit davalarında mülk sahibi “kiracım bölge ortalamasının epey altında kira ödüyor, bunu düzeltelim” diyor. Bu durumda kira, emsal kira bedellerine göre bir daha belirleniyor.
“Eski kiracıya ‘hakkaniyet’ indirimi yapılıyor”
Hem tahliye tıpkı vakitte kira tespit davalarına ağır talep olduğunu belirten Avukat Hikmet Güngör, “Tahliye için 10 yıllık uzama müddetinin bitiminden en az 3 ay öncesinden ihtar çekilmesi kaide. Kira tespit davalarında da hakim eski kiracının hakkını gözetiyor. Örneğin vatandaş 3 bin kira ödüyor ancak bölge ortalaması 10 bin lira. Çabucak kira 10 bin liraya çıkmıyor. Hakim, eski kiracıya ‘hakkaniyet indirimi’ yapıyor ve yeni kiraya karar veriyor” dedi.
10 yıl kaidesi haricinde kirasını ödeyenlerin keyfi niçinlerle tahliye edilemeyeceğini belirten Güngör, “Ev sahibi kendisinin ya da bakmak zorunda olduğu şahısların gereksinimi var ise tahliye isteyebilir. Gereksinim niçiniyle tahliyede meskeni 3 yıl diğerine kiraya veremez” dedi.
‘Oğlum gelecek’ mazereti işe yaramadı
Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz, birinci defa bu derece ağır tahliye ve kira tespit davaları ile karşılaştığına dikkat çekti. Av. Kiraz, şu biçimde dedi:
“Mal sahipleri evvel ‘kızım, oğlum gelecek meskenden çıkın’ yolunu denedi. Ya da yasal oranın haricinde artırımlar istedi. Lakin kiracı haklarını bilince bunlar işe yaramadı. Artık gelinen noktada iki seçenek bedellendiriliyor. Bunlardan birincisi kira tespit davası. 5 yıl bittikten daha sonra açılabilen kira tespit davalarının bitme mühletinin 2-2.5 yıl olduğu bilinmeli. Mülk sahibi dava sonunda bölge rayiçlerinin motamot geçerli olacağını düşünmemeli. Hakim bölge rayiçlerine bakar lakin kiracı 10 yıllıktan az ise yüzde 10, 10 yıldan fazla ise yüzde 20 hakkaniyet indirimi yapabilir. Bu davayı açacak bireyler geçen süreyi, kiracının o müddette meskenden ayrılma riskini, doğacak masrafları da düşünmeli ve ona göre karar vermeli. Kira bedeli nitekim çok düşük kaldıysa bu yolu seçmeli”
Av.Kiraz, tahliyelerdeki 10 yıl kuralını ise bir örnekle şu biçimde anlattı:
“1 Ocak 2021 başlangıçla 1 yıl kontrat ile kiraya verilen bir konut için mühlet 31. 12. 2021’de sona erecektir. Bu tarihten daha sonra da uzama müddeti başlar. Uzama mühleti kanuna bakılırsa 1 yıldır bu 1 yılların toplamı 10 yılı geçtiği takdirde mal sahibi 3 ay evvelinde ihtar göndermek kaidesi ile kiracısını haklı münasebet artık ileri sürmeden tahliye edebilir. 31. 12. 2021’de sona erecek bir kontrat için uzama 10 yıllık mühlet toplamı 31.12.2031 olacaktır ve mal sahibi en geç 31. 09. 2031’e kadar yahut öncesinde kiracının eline geçecek biçimde ihtar göndermelidir. 01.01.2032’den itibaren de haklı münasebet olmadan tahliye davası açarak tahliyeyi sağlayabilir. 5 yıl müddetli bir kontratınız varsa 10 yıl kuralı 5+10 yıl formunda çalışacaktır. Bugünlerde tahliye tebligatı giden vatandaşlar bu 10 yıl uzama mühleti bitenler.”